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购物中心运营“规矩”8月出台

2008-7-1

传统消费场所实现了量的积累，由点到线，从线到街，但单纯把“街”搬到室内却绝不是质的飞跃，当聚集着强大吸附力的购物中心越盖越大、越盖越多，由此而来的问题日渐显现。近日，中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平接受本报记者专访时明确表示，购物中心运营管理规范已列出时间表。

作为商业地产最高形态的购物中心本就是多业态的复合体，且在激烈的竞争中越来越追求个性与独特，但邢和平和他所在的购物中心专业委员会目前在做的，正是要在纷繁的个性中寻找共性，探索出一套中国购物中心的建设和管理规范。这一任务受到商务部的直接委托，将由商务部正式颁布实施，意义重大由此可见一斑。

今年８月，中国购物中心建设和管理规范与购物中心术语有望出台，明年中国购物中心等级划分技术要求也将面市。我国大型购物中心的建设将从自觉走向规范，走一条理性发展、特色化建设、复合化经营、规范化管理、品牌化完善的道路。

多角色转换分析不明

购物中心“对开发商来说是地产项目，对商户来说是卖场，对消费者是消费娱乐的场所”，在邢和平看来，复杂的角色转换需要细致入微的定位分析，理性化发展尤其需要成为共识。近年购物中心发展的盲目性带来的后果已经开始显现。购物中心开发立项的本末倒置，造成了社会资源的极大浪费。目的不明地开发，而后要求厂商被动接受现有盖好的大楼，这是中国购物中心建设中的通病。 “建设过程中没有充分考虑各种业态的实际需求，一个最简单的例子，怎么能想象影院和超市的楼层间隔与高度完全一样呢？至于其他进驻商家对于大ＭＡＬＬ的水土不服就更多了。”而这种水土不服，直接造成的结果就是费用庞大的改建和修整。

购物中心由于高度的专业化、集群化、产业化、规模化，而具有旺盛的生命力和广阔的发展前景，规范化发展由此成为不可回避的问题。目前我国购物中心在管理技术上还没有统一的规范，政策明显滞后于发展。针对购物中心快速发展的特性，业界迫切需要全国性的规范出台。

“很多商户有自己的想法，在招商过程中忽略商户的选择倾向等于忽略了根本，前期对商户的访谈是必须的，应竭力避免资源浪费和商业设施的空置。”邢和平说。《购物中心建设与管理技术规范行业标准》将重点开展购物中心发展方向与政策方面的研究工作。而行业标准将从购物中心的开发建设招商、顾客服务系统、物业管理、人员培训等方面提出一些基本要求，来指导购物中心的发展，从而搭建起购物中心协调运转的综合保障体系，并以此来提升我国购物中心的企业管理水平，构建和谐的商业社会。

精细环节亟待专业化运作

邢和平分析，目前作为商业地产的主要业态购物中心，面临两个挑战：一是建设的盲目性，二是管理技术跟不上技术发展。他还表示，未来的购物中心将是集购物、餐饮、文化、影视、健身、休闲的综合体，这就要求从规划选址、设计、招商、运营以及经营的各个环节都要以专业化方式运作，推动产业的持续发展。

购物中心产业在国际上已成为重要的零售经营方式之一，其意义已远远突破商品零售的界限，且购物中心产业对城市改善商业环境、改变消费和休闲方式、优化投资结构等方面都发挥着越来越重要的作用。中国的购物中心在20世纪末才发展起来，起步晚但发展速度非常快，存在着盲目发展以及管理和技术建设速度不匹配、水平参差不齐等问题。急需对购物中心的建设管理进行规范，使购物中心能够和谐、持续、高速发展。

邢和平分析，开发商在开发购物中心时遇到的一些困难，大致集中在两点。一是前期开发缺乏巨大资金的支持，由此导致把产权分割，卖给中小投资者以求迅速套现。这是比较常见的问题。二是实力比较大，资金比较雄厚的开发商在前期没有问题，先把购物中心盖好后再进行招商。但是在招商过程中可能也会遇到一些难题，由于大多是搞地产出身的，根本不了解商业方面的需求。

“之所以出现这些现象我认为它是一个过程，我们应该把握方向。”一方面需要开发者和入驻商家进行良好的沟通和互动，才能保证这个项目在后期有不错的发展。

另外，依照中国现状，在城区内的购物中心发展速度、整合期比城郊的购物中心要快一点，这主要是因为人流量的关系，以及中国大多数人消费习惯的问题。对于位于城郊的购物中心，还需要一个培育成长的过程。

其实购物中心是人为建了一个“场”，怎么让它能够尽快地形成商业中心，这个是购物中心的投资者和运营管理者都要关注的问题。很多购物中心的投资者和运营者把焦点单纯放在某个商铺的招商，未免有些短浅，“眼光放得更远一些，把所投资建设的购物中心放在大的环境中考量，更宏观地看待整个商圈，探求形成一个商业中心更需要怎样的整体规划，协调配比，由此加大对客流的吸引强度”。邢和平建言。　